Aan de hand van verschillende voorbeelden nam Woutje de aanwezige leden mee in de rechten en mogelijkheden van huurders bij gebreken aan de woning. Daarbij werd niet alleen stilgestaan bij wat juridisch onder een gebrek wordt verstaan, maar vooral ook bij de stappen die een huurder zelf kan zetten.

Wanneer is sprake van een gebrek?

Een belangrijk uitgangspunt is de wettelijke gebrekenregeling uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:204 BW bepaalt in hoofdlijnen wanneer sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan onderhoudsproblemen of andere omstandigheden waardoor een huurder niet het woongenot heeft dat hij of zij van de woning mag verwachten.

Niet iedere reparatie komt echter voor rekening van de verhuurder. Tijdens de presentatie werd daarom ook aandacht besteed aan het onderscheid tussen werkzaamheden waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is en de zogenoemde kleine herstellingen die in beginsel voor rekening van de huurder komen. Het Besluit kleine herstellingen geeft hiervoor nadere aanknopingspunten.

In algemene zin geldt dat grotere onderhoudswerkzaamheden en structurele gebreken tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoren, terwijl dagelijkse en kleinere onderhoudswerkzaamheden vaker bij de huurder liggen.

Eerst melden en de verhuurder gelegenheid geven tot herstel

Wanneer een huurder met een gebrek wordt geconfronteerd, is het belangrijk om dit eerst duidelijk bij de verhuurder te melden. Bij voorkeur gebeurt dat schriftelijk, zodat later kan worden aangetoond wanneer het probleem is gemeld en wat precies is doorgegeven.

Wordt het probleem vervolgens niet binnen een redelijke termijn opgelost, dan kunnen verdere stappen worden gezet. Daarbij kan het onder omstandigheden nodig zijn de verhuurder formeel in gebreke te stellen.

De Huurdersvereniging kan huurders hierin ondersteunen. Wanneer dat nodig is, kan de HV met een machtiging namens een huurder contact opnemen of helpen bij het onder de aandacht brengen van een probleem.

Niet zomaar stoppen met het betalen van de huur

Tijdens de presentatie kwam ook de vraag aan bod of een huurder bij ernstige gebreken zelf minder huur kan gaan betalen of de huur geheel kan inhouden.

Daarbij werd benadrukt dat huurders hiermee voorzichtig moeten zijn. Het volledig achterwege laten van huurbetalingen kan aanzienlijke gevolgen hebben en uiteindelijk zelfs tot een procedure over ontbinding van de huurovereenkomst leiden.

Opschorting van een deel van de huur kan juridisch onder omstandigheden mogelijk zijn, maar is iets anders dan het definitief niet betalen daarvan. Wie een bedrag opschort, doet er bijvoorbeeld verstandig aan dit geld apart te houden en de verhuurder schriftelijk te informeren over de reden van de opschorting. Het blijft belangrijk om in een concrete situatie goed te laten beoordelen welke stap passend is.

Naar de Huurcommissie

Ook de mogelijkheden bij de Huurcommissie kwamen uitgebreid aan bod. De Huurcommissie kan in daarvoor geschikte huurrelaties beoordelen of sprake is van ernstige gebreken en of die aanleiding geven tot een tijdelijke huurverlaging.

De Huurcommissie hanteert hiervoor een uitgebreid gebrekenbeleid waarin verschillende soorten gebreken zijn ingedeeld in categorieën. Afhankelijk van de ernst van het gebrek kan een tijdelijke verlaging van de huurprijs aan de orde zijn totdat het probleem is opgelost.

Een procedure bij de Huurcommissie is relatief laagdrempelig. Voor huurders bedraagt het voorschot voor de procedure € 25. Bij geschillen over ernstige gebreken kan bovendien onderzoek naar de woning plaatsvinden.

De uitspraak van de Huurcommissie geldt in beginsel tussen partijen. Wie zich niet in die uitspraak kan vinden, kan binnen de daarvoor geldende termijn de kwestie aan de kantonrechter voorleggen.

Veel vragen uit de zaal

De presentatie leidde tot de nodige vragen en discussie onder de aanwezige leden. Zo werd gevraagd wat een huurder kan doen wanneer hij een gebrek uiteindelijk zelf wil laten herstellen en hoe daarbij moet worden bepaald welke kosten redelijk zijn. Daarbij kwam onder andere ter sprake of het verstandig is meerdere offertes op te vragen. Ook werd gesproken over de verschillen tussen een procedure bij de Huurcommissie en een procedure bij de kantonrechter. Vanuit de zaal werden positieve ervaringen met de Huurcommissie gedeeld. Tegelijkertijd vertelden enkele aanwezigen dat zij in de praktijk ervaren dat het soms lastig kan zijn om problemen bij Bo-Ex opgelost te krijgen en dat zij zich daarbij niet altijd voldoende gehoord voelen.

Juist dergelijke signalen zijn voor de Huurdersvereniging belangrijk. Zij geven inzicht in de problemen waar huurders in de praktijk tegenaan lopen en kunnen aanleiding vormen om onderwerpen in het overleg met Bo-Ex aan de orde te stellen.

Wij danken Woutje Kroneman voor haar heldere en praktische toelichting tijdens de ALV en alle aanwezigen voor hun vragen en ervaringen. De presentatie van Woutje is ook via onze website beschikbaar gesteld onder 'documenten' zodat huurders de besproken informatie rustig kunnen nalezen.

U kunt ook de volgende link gebruiken: https://qlcwqt1t0erafoyg.public.blob.vercel-storage.com/Presentatie%20Huurrecht%20%26%20Wanprestatie%20-xaKtWNd3oBSiq4yWOuMpI3wKDcWev0.pdf

Heb je zelf te maken met een gebrek aan je woning of loop je vast in het contact met Bo-Ex? Dan kun je uiteraard ook contact opnemen met Huurdersvereniging Bo-Ex.